Défiscalisation immobilière 2026 : panorama des dispositifs

Entré en vigueur le 21 février 2026 et applicable jusqu'au 31 décembre 2028, le statut du bailleur privé remplace le Pinel pour la location nue. Il repose sur un amortissement fiscal (plutôt qu'une réduction d'impôt) et cible les logements destinés à des ménages modestes ou très modestes en immeuble collectif.

• Neuf intermédiaire : amortissement jusqu'à 3,5 %
• Location sociale : amortissement jusqu'à 4,5 %
• Location très sociale : amortissement jusqu'à 5,5 %
• Déduction annuelle plafonnée à 8 000 €, portée à 10 000 € en social et 12 000 € en très social
• Engagement locatif minimum de 9 ans, plafonds de loyer et de ressources du locataire

Le dispositif Pinel (et Pinel+) est clos depuis le 1er janvier 2025 (source : service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr). Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'à la fin de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), à condition de respecter les plafonds initialement souscrits. En 2026, aucun nouvel engagement Pinel n'est possible.

Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs meublés faiblement fiscalisés grâce à l'amortissement comptable du bâti, du mobilier et des travaux au régime réel. Le PLF 2026 a confirmé que l'amortissement n'est pas plafonné (amendement de plafonnement à 2 % rejeté).

Changement majeur. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 (article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exonérées de cette réintégration.

Le PTZ est un prêt sans intérêt pour les primo-accédants, sous conditions de ressources. Depuis le 1er avril 2025 et confirmé par la loi de finances 2026, il finance le neuf (appartement ou maison individuelle) sur les 5 zones (A bis, A, B1, B2, C), avec des plafonds de ressources revalorisés de +8 à +13 %. Quotité jusqu'à 50 % de l'opération selon la zone et le revenu. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Dans certaines zones de rénovation urbaine (ANRU) ou quartiers prioritaires (QPV), la TVA est réduite à 5,5 % au lieu de 20 % pour une acquisition en résidence principale, sous conditions de ressources. C'est un levier puissant (environ 14,5 % du prix TTC) cumulable avec le PTZ.

Peu utilisé dans le neuf, le déficit foncier permet d'imputer les travaux sur le revenu global dans l'ancien rénové, jusqu'à 10 700 € par an (plafond doublé à 21 400 € sous conditions pour les travaux de rénovation énergétique sortant d'une passoire thermique, jusqu'au 31 décembre 2025).