Pour qui ?
- Investisseurs ayant déjà signé en Pinel avant 2025 et devant sécuriser leur dispositif
- Contribuables cherchant à comprendre ce qui remplace le Pinel en 2026
- Primo-accédants hésitant entre investissement locatif et résidence principale
- Conseillers patrimoniaux arbitrant entre location nue (Jeanbrun) et meublée (LMNP)
Conditions pour les Pinel en cours
Ce que votre dispositif doit continuer à respecter pour sécuriser la réduction.
- Acte authentique signé au plus tard le 31 décembre 2024
- Logement situé en zone A bis, A ou B1 (ou Outre-mer selon dispositif propre)
- Immeuble collectif uniquement depuis 2021 (plus de logements individuels)
- Mise en location nue en résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement
- Respect continu des plafonds de loyer et de ressources du locataire
- Engagement de location 6, 9 ou 12 ans initialement souscrit
- Taux pleins Pinel+ : logement à critères renforcés (surface, extérieur, DPE A)
Pourquoi le Pinel a-t-il été fermé ?
Le dispositif, en place depuis 2015, avait été prolongé en 2022 à taux dégressifs ("Pinel classique" à 10,5 %/15 %/17,5 % en 2023 ; 9 %/12 %/14 % en 2024), avec un volet "Pinel+" maintenu à 12 %/18 %/21 % pour les logements les plus performants. La loi de finances 2024 a acté la fin du dispositif au 31 décembre 2024, dans un contexte de maîtrise des niches fiscales et de réorientation vers un modèle d'amortissement (le statut du bailleur privé).
La Cour des comptes avait pointé un rapport coût/efficacité discutable : réduction d'impôt élevée pour l'État, effet d'aubaine sur des zones déjà tendues et loyers Pinel parfois proches du marché libre. Le législateur a tranché pour un arrêt sec, sans transition Pinel+ 2025.
Et si je vends mon bien Pinel avant la fin de l'engagement ?
La revente avant la fin de l'engagement (6, 9 ou 12 ans) entraîne en principe la remise en cause totale de l'avantage fiscal, sauf exceptions (licenciement, invalidité, décès). Certaines cessions entre investisseurs permettent de transférer le bénéfice si le nouvel acquéreur reprend l'engagement locatif — opération techniquement délicate qui nécessite un conseil fiscal dédié.
Alternatives 2026
LMNP
Louer meublé au régime réel pour amortir le bâti et le mobilier. Régime intact en 2026.
En savoir plusStatut du bailleur privé (Jeanbrun)
Nouveau dispositif 2026-2028 pour la location nue. Amortissement 3,5 % à 5,5 % selon niveau social, engagement 9 ans minimum.
PTZ
Prêt à taux zéro pour primo-accédants, étendu aux 5 zones pour le neuf depuis 2025.
En savoir plusDéfiscalisation 2026
Panorama complet des dispositifs actifs après la fermeture du Pinel.
En savoir plusVilles où explorer des programmes neufs (Pinel+ en cours ou alternatives)
Toulouse
127 programmes · dès 20 000 €
Montpellier
115 programmes · dès 85 000 €
Bordeaux
43 programmes · dès 175 000 €
Nîmes
43 programmes · dès 139 900 €
Aubervilliers
41 programmes · dès 150 900 €
Castelnau-le-Lez
38 programmes · dès 139 000 €
Aix-en-Provence
32 programmes · dès 272 000 €
Sète
31 programmes · dès 166 200 €
Strasbourg
31 programmes · dès 30 000 €
Rennes
28 programmes · dès 120 500 €
Nantes
27 programmes · dès 98 900 €
Antibes
25 programmes · dès 25 000 €
Béziers
23 programmes · dès 104 093 €
Drancy
23 programmes · dès 167 745 €
Agde
21 programmes · dès 158 300 €
Mérignac
21 programmes · dès 153 000 €
L'Haÿ-les-Roses
19 programmes · dès 144 183 €
Angers
17 programmes · dès 98 040 €
Gagny
17 programmes · dès 160 000 €
Nice
17 programmes · dès 87 000 €
Villiers-sur-Marne
17 programmes · dès 180 000 €
Annecy
16 programmes · dès 154 900 €
Châtenay-Malabry
16 programmes · dès 50 500 €
Neuilly-Plaisance
16 programmes · dès 199 000 €
Chennevières-sur-Marne
15 programmes · dès 196 900 €
La Courneuve
15 programmes · dès 165 000 €
Marseille 8e Arrondissement
15 programmes · dès 197 900 €
Thonon-les-Bains
15 programmes · dès 114 000 €
Baillargues
14 programmes · dès 219 000 €
Rillieux-la-Pape
14 programmes · dès 3 500 €
Vaulx-en-Velin
14 programmes · dès 176 000 €
Vénissieux
14 programmes · dès 164 000 €
Décines-Charpieu
13 programmes · dès 173 499 €
Lattes
13 programmes · dès 169 000 €
Le Blanc-Mesnil
13 programmes · dès 189 000 €
Marseille 12e Arrondissement
13 programmes · dès 176 159 €
Nanterre
13 programmes · dès 255 838 €
Puteaux
13 programmes · dès 231 000 €
Thiais
13 programmes · dès 190 000 €
Argenteuil
12 programmes · dès 204 200 €
Bègles
12 programmes · dès 154 100 €
Orly
12 programmes · dès 191 000 €
Saint-Denis
12 programmes · dès 175 500 €
Saint-Laurent-du-Var
12 programmes · dès 39 000 €
Saint-Nazaire
12 programmes · dès 145 400 €
Caen
11 programmes · dès 18 000 €
Champigny-sur-Marne
11 programmes · dès 178 000 €
Colombes
11 programmes · dès 3 000 €
Gennevilliers
11 programmes · dès 158 250 €
Issy-les-Moulineaux
11 programmes · dès 279 000 €
Saint-Louis
11 programmes · dès 129 000 €
Villenave-d'Ornon
11 programmes · dès 133 000 €
Villeurbanne
11 programmes · dès 17 000 €
Andernos-les-Bains
10 programmes · dès 229 000 €
Arpajon
10 programmes · dès 199 000 €
Blagnac
10 programmes · dès 192 538 €
Boulogne-Billancourt
10 programmes · dès 239 000 €
Bruges
10 programmes · dès 153 000 €
Bussy-Saint-Georges
10 programmes · dès 167 000 €
Chartres
10 programmes · dès 125 900 €
Questions fréquentes
FAQ
Puis-je encore investir en Pinel en 2026 ?
Qu'est-ce qui remplace le Pinel pour l'investissement locatif neuf ?
J'ai acheté en Pinel en 2023, mes avantages sont-ils toujours valides ?
Comment choisir entre les solutions actuelles (2026) ?
Pour aller plus loin
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Comment ça marche
Vérifier l'antériorité de votre acte
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