Aller au contenu principal

Programmes immobiliers neufs partout en France

LMNPRégime actif · réforme 2025 sur la revente

LMNP : comprendre et comparer

Loueur en Meublé Non Professionnel : amortissement comptable préservé, mais réintégration des amortissements à la revente depuis le 15 février 2025.

Par La rédaction MaSelectionImmo.frPublié le Mis à jour le

Régime

Réel BIC

Micro-BIC possible sous 77 700 €

Seuil recettes

< 23 000 €/an

ou < 50 % des revenus globaux

Amortissement bâti

25-30 ans

Mobilier : 5-7 ans

Revente ≥ 15/02/2025

Réintégration

Sauf étudiant/senior/EHPAD

Comment ça marche

  1. 1

    Choisir le bon support

    Studio ou T2 en centre-ville dense pour la gestion directe, OU résidence services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme) pour déléguer via un bail commercial. Vérifier solidité du gestionnaire et rendement net.
  2. 2

    Immatriculer l'activité (formalité P0i)

    Déclaration de début d'activité dans les 15 jours auprès du greffe (Infogreffe). Obtention d'un numéro SIRET : c'est cette démarche qui ouvre le choix entre micro-BIC et régime réel.
  3. 3

    Opter pour le régime réel BIC

    Option à notifier aux impôts. Le réel permet de déduire toutes les charges (intérêts, copro, taxe foncière, assurance) ET d'amortir le bâti, le mobilier, les travaux. La plupart du temps, le résultat imposable est nul pendant 15-20 ans.
  4. 4

    Meubler selon le décret de 2015

    Mobilier conforme au décret n°2015-981 : literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle suffisante, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien ménager.
  5. 5

    Déclarer chaque année (2031 + 2042 C PRO)

    Dépôt de la liasse BIC (formulaires 2031 et annexes) + report des revenus en case 5NA/5KA du 2042 C PRO. Idéal : accompagner par un expert-comptable (deux adhérents à un centre de gestion agréé = déduction plafonnée depuis 2023).
  6. 6

    Anticiper la revente

    À la sortie, calcul de la plus-value = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissements cumulés). Abattements pour durée de détention : exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans.

Pour qui ?

  • Cadres et professions libérales cherchant à lisser leur TMI
  • Investisseurs en résidence services (étudiante, senior, EHPAD)
  • Épargnants voulant constituer un patrimoine locatif avec apport modéré
  • Propriétaires bailleurs qui basculent du nu au meublé pour optimiser la fiscalité

Les conditions à respecter en 2026

  • Recettes locatives < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus globaux (sinon LMP)
  • Location meublée : mobilier conforme au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015
  • Régime réel recommandé pour bénéficier de l'amortissement (micro-BIC sinon : abattement 50 % résidence classique, 30 % tourisme non classé depuis 2026)
  • Déclaration P0i auprès du greffe dans les 15 jours du début d'activité
  • Revente après le 15/02/2025 : anticiper la réintégration des amortissements dans la plus-value (sauf résidences étudiantes/seniors/EHPAD)

Réforme 2025 : ce qui change à la revente

Article 84 de la loi de finances 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025).

Avant le 15 février 2025 : plus-value = prix de vente − prix d'acquisition. Les amortissements n'étaient pas repris, ce qui constituait un avantage fiscal important à la sortie.

Depuis le 15 février 2025 : plus-value = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissements cumulés). Les abattements pour durée de détention continuent à s'appliquer (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans), mais la base imposable est plus élevée.

Exception importante : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent exonérées de cette réintégration. Cette dérogation a été confirmée par la réponse ministérielle du 24 mars 2026.

LMNP ou statut du bailleur privé (Jeanbrun) ?

Les deux régimes coexistent depuis février 2026 et ne ciblent pas les mêmes profils :

  • LMNP — location meublée, amortissement comptable libre, pas de plafond de loyer ni de ressources, forte flexibilité. Idéal pour un investissement patrimonial avec effet fiscal immédiat.
  • Jeanbrun (statut du bailleur privé) — location nue uniquement, amortissement fiscal encadré (3,5 % neuf intermédiaire, 4,5 % social, 5,5 % très social), loyers plafonnés, engagement 9 ans minimum. Orienté politique logement.

Les deux régimes sont cumulables sur des biens différents, mais pas sur le même logement.

Exemple chiffré : studio neuf à 180 000 €

Loyer CC : 650 €/mois, soit 7 800 € de recettes annuelles. Charges déductibles : intérêts d'emprunt (4 200 €), taxe foncière (900 €), copro (1 100 €), assurance (400 €), CGA/comptabilité (900 €) = 7 500 €.

Amortissement annuel du bâti (base 165 000 € sur 30 ans) + mobilier (base 8 000 € sur 6 ans) : environ 6 830 €/an. Résultat fiscal : 7 800 − 7 500 − 6 830 = −6 530 € (reporté 10 ans).

Impact IR + PS : 0 € pendant plusieurs années. À la revente, la plus-value intégrera les amortissements cumulés.

Alternatives 2026

Statut du bailleur privé (Jeanbrun)

Location nue 2026-2028, amortissement fiscal encadré, loyers plafonnés, dimension sociale.

Investissement locatif nu classique

Sans dispositif, régime micro-foncier (abattement 30 %) ou réel avec déduction des charges.

En savoir plus

PTZ pour résidence principale

Si l'objectif est d'acheter pour habiter avant d'investir.

En savoir plus

Villes actives dans le neuf

Toulouse

129 programmes · dès 20 000 €

Montpellier

119 programmes · dès 85 000 €

Nîmes

43 programmes · dès 139 900 €

Aubervilliers

42 programmes · dès 150 900 €

Bordeaux

42 programmes · dès 175 000 €

Castelnau-le-Lez

38 programmes · dès 139 000 €

Aix-en-Provence

34 programmes · dès 207 000 €

Sète

31 programmes · dès 166 200 €

Strasbourg

31 programmes · dès 30 000 €

Rennes

29 programmes · dès 120 500 €

Nantes

27 programmes · dès 98 900 €

Drancy

24 programmes · dès 167 745 €

Béziers

23 programmes · dès 104 093 €

Agde

22 programmes · dès 158 300 €

Mérignac

21 programmes · dès 153 000 €

L'Haÿ-les-Roses

19 programmes · dès 144 183 €

Angers

17 programmes · dès 98 040 €

Antibes

17 programmes · dès 25 000 €

Gagny

17 programmes · dès 160 000 €

Villiers-sur-Marne

17 programmes · dès 180 000 €

Annecy

16 programmes · dès 154 900 €

Clermont-Ferrand

16 programmes · dès 98 250 €

Neuilly-Plaisance

16 programmes · dès 199 000 €

Baillargues

15 programmes · dès 219 000 €

Châtenay-Malabry

15 programmes · dès 50 500 €

Chennevières-sur-Marne

15 programmes · dès 196 900 €

La Courneuve

15 programmes · dès 165 000 €

Thonon-les-Bains

15 programmes · dès 114 000 €

Vaulx-en-Velin

15 programmes · dès 176 000 €

Vénissieux

15 programmes · dès 132 000 €

Le Blanc-Mesnil

14 programmes · dès 179 350 €

Puteaux

14 programmes · dès 231 000 €

Rillieux-la-Pape

14 programmes · dès 3 500 €

Décines-Charpieu

13 programmes · dès 173 499 €

Lattes

13 programmes · dès 169 000 €

Marseille 8e Arrondissement

13 programmes · dès 197 900 €

Nanterre

13 programmes · dès 255 838 €

Saint-Denis

13 programmes · dès 175 500 €

Thiais

13 programmes · dès 190 000 €

Argenteuil

12 programmes · dès 204 200 €

Bègles

12 programmes · dès 154 100 €

Colombes

12 programmes · dès 3 000 €

Issy-les-Moulineaux

12 programmes · dès 279 000 €

Nice

12 programmes · dès 130 560 €

Orly

12 programmes · dès 191 000 €

Saint-Laurent-du-Var

12 programmes · dès 12 000 €

Saint-Nazaire

12 programmes · dès 154 900 €

Villeurbanne

12 programmes · dès 17 000 €

Champigny-sur-Marne

11 programmes · dès 178 000 €

Chartres

11 programmes · dès 125 900 €

Clamart

11 programmes · dès 182 000 €

Gennevilliers

11 programmes · dès 158 250 €

Lyon 7e Arrondissement

11 programmes · dès 185 000 €

Metz

11 programmes · dès 148 000 €

Orléans

11 programmes · dès 87 933 €

Saint-Louis

11 programmes · dès 129 000 €

Villenave-d'Ornon

11 programmes · dès 133 000 €

Andernos-les-Bains

10 programmes · dès 229 000 €

Arpajon

10 programmes · dès 199 000 €

Blagnac

10 programmes · dès 210 033 €

Questions fréquentes

FAQ

Le LMNP est-il toujours avantageux en 2026 ?
Oui au régime réel pendant la période de détention : amortissement, déduction des charges, report des déficits sur 10 ans. La rentabilité fiscale est en revanche réduite à la revente depuis le 15 février 2025 par la réintégration des amortissements dans la plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Qu'est-ce qui change concrètement en plus-value ?
Avant la réforme : plus-value = prix de vente − prix d'acquisition. Depuis le 15 février 2025 : plus-value = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissements cumulés). Les abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans). Source : Art. 84 LF n°2025-127 du 14 février 2025, CGI art. 150 VB III.
Quels programmes sont adaptés au LMNP ?
Studios et T2 en centre-ville dense (demande locative élevée) ou résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) pour un revenu quasi garanti par bail commercial. Vérifiez toujours le rendement brut net de loyers plafonnés et la solidité du gestionnaire.
LMNP ou statut du bailleur privé (Jeanbrun) ?
LMNP = location meublée, amortissement comptable, flexibilité. Jeanbrun = location nue uniquement, amortissement fiscal (3,5 à 5,5 % selon niveau social), loyers plafonnés, engagement 9 ans. Les deux sont cumulables sur des biens différents mais pas sur le même logement.

Pour aller plus loin

Explorez les programmes neufs correspondant à ce dispositif ou décrivez votre projet : nos conseillers vous répondent sous 24 h avec une sélection adaptée.

Voir les programmesParler à un conseiller