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Avant-première
À partir de 275 000 €
LMNP
LMNP à Nice : programmes éligibles
11 programmes disponibles
Le statut LMNP permet de louer un logement meublé en percevant des revenus faiblement fiscalisés grâce à l'amortissement comptable. Le régime reste pleinement opérationnel en 2026 (amortissement non plafonné, confirmé PLF 2026). La loi de finances 2025 a toutefois introduit une réforme majeure : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences services étudiantes/seniors/EHPAD). Nous sélectionnons les programmes neufs de Nice qui peuvent correspondre à ce dispositif. L'éligibilité exacte dépend du programme, de la zone et de votre situation ; elle est validée avec le promoteur et votre banque.
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Avant-première
À partir de 283 000 €
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Avant-première
À partir de 280 000 €
Altarea Cogedim
Vivez sur les Hauteurs de Nice Ouest
Nice (06200)
Livraison T2 2028
Appartement
40–79 m²T2T3T4
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En commercialisation
À partir de 520 000 €
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En commercialisation
À partir de 335 000 €
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En commercialisation
À partir de 214 000 €
Les Nouveaux Constructeurs
Les Hauts de Rimiez - la Bastide
Nice (06000)
Livraison Livré
Appartement
31–40 m²T2
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À partir de 130 560 €
Bouygues Immobilier
Nissa Campus - Résidence Étudiante
Nice (06300)
Livraison T3 2028
Appartement
18–23 m²T1
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À partir de 420 000 €
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En commercialisation
À partir de 264 000 €
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À partir de 464 000 €
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FAQ
Le LMNP est-il toujours avantageux en 2026 ?
Oui au régime réel pendant la période de détention : amortissement, déduction des charges, report des déficits sur 10 ans. La rentabilité fiscale est en revanche réduite à la revente depuis le 15 février 2025 par la réintégration des amortissements dans la plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Qu'est-ce qui change concrètement en plus-value ?
Avant la réforme : plus-value = prix de vente − prix d'acquisition. Depuis le 15 février 2025 : plus-value = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissements cumulés). Les abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans). Source : Art. 84 LF n°2025-127 du 14 février 2025, CGI art. 150 VB III.
Quels programmes sont adaptés au LMNP ?
Studios et T2 en centre-ville dense (demande locative élevée) ou résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) pour un revenu quasi garanti par bail commercial. Vérifiez toujours le rendement brut net de loyers plafonnés et la solidité du gestionnaire.
LMNP ou statut du bailleur privé (Jeanbrun) ?
LMNP = location meublée, amortissement comptable, flexibilité. Jeanbrun = location nue uniquement, amortissement fiscal (3,5 à 5,5 % selon niveau social), loyers plafonnés, engagement 9 ans. Les deux sont cumulables sur des biens différents mais pas sur le même logement.