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Depuis 2025, les amortissements peuvent impacter la plus-value à la revente. Méthode pour arbitrer achat, détention et revente en LMNP.
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Le LMNP reste un outil utile, mais la réforme 2025 a déplacé le centre de gravité de l'analyse. Avant, beaucoup d'investisseurs raisonnaient surtout sur le gain fiscal annuel. Désormais, il faut aussi intégrer l'effet de la détention sur la fiscalité de sortie.
L'article 24 de la loi de finances 2025 modifie le calcul de la plus-value des particuliers en LMNP : les amortissements déduits pendant l'exploitation viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente.
Concrètement, pour un bien acheté 200 000 EUR, revendu 300 000 EUR avec 50 000 EUR d'amortissements cumulés, la plus-value imposable passe de 100 000 EUR (ancien régime) à 150 000 EUR (nouveau régime).
Points clés de la réforme :
En pratique, cela signifie qu'un montage très performant à court terme peut perdre une partie de son avantage lors de l'arbitrage de sortie.
Avant réforme, certains investisseurs valorisaient le LMNP essentiellement sur l'économie d'impôt annuelle. Avec le nouveau cadre, la performance doit être mesurée en "net de sortie", notamment si vous prévoyez de revendre à moyen terme.
Le point clé est donc la cohérence entre :
Le cadre prévoit des exceptions explicites :
Ne généralisez pas une simulation standard à tous les actifs meublés.
Attention Un même bien peut être "LMNP-compatible" mais présenter des conséquences de sortie très différentes selon sa qualification et son exploitation réelle.
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