Programmes immobiliers neufs partout en France
Depuis 2025, les amortissements peuvent impacter la plus-value à la revente. Méthode pour arbitrer achat, détention et revente en LMNP.
Commencez par ces contenus pour aller plus loin.
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
Comprendre les conditions, le calcul de l'amortissement et les contrôles à faire avant de louer sous le nouveau cadre Relance logement.
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
LMNP : quel régime choisir ? Comprendre micro-BIC vs réel, l'abattement, l'amortissement, les charges déductibles et les erreurs fréquentes.
Comparez les programmes qui correspondent à votre stratégie et priorisez vos actions.
Simulez votre financement, vos frais et votre rentabilité sur vos critères.
Activez une alerte pour recevoir les nouvelles opportunités correspondant à vos critères.
Déposez votre besoin: votre demande est transmise aux promoteurs proposant des programmes correspondant à vos critères.
Le LMNP reste un outil utile, mais la réforme 2025 a déplacé le centre de gravité de l'analyse. Avant, beaucoup d'investisseurs raisonnaient surtout sur le gain fiscal annuel. Désormais, il faut aussi intégrer l'effet de la détention sur la fiscalité de sortie.
L'article 24 de la loi de finances 2025 modifie le calcul de la plus-value des particuliers en LMNP : les amortissements déduits pendant l'exploitation viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base taxable à la revente.
Concrètement, pour un bien acheté 200 000 EUR, revendu 300 000 EUR avec 50 000 EUR d'amortissements cumulés, la plus-value imposable passe de 100 000 EUR (ancien régime) à 150 000 EUR (nouveau régime).
Points clés de la réforme :
En pratique, cela signifie qu'un montage très performant à court terme peut perdre une partie de son avantage lors de l'arbitrage de sortie.
Avant réforme, certains investisseurs valorisaient le LMNP essentiellement sur l'économie d'impôt annuelle. Avec le nouveau cadre, la performance doit être mesurée en "net de sortie", notamment si vous prévoyez de revendre à moyen terme.
Le point clé est donc la cohérence entre :
Le cadre prévoit des exceptions explicites :
Ne généralisez pas une simulation standard à tous les actifs meublés.
Attention Un même bien peut être "LMNP-compatible" mais présenter des conséquences de sortie très différentes selon sa qualification et son exploitation réelle.
Guides utiles :
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
Meublé ou vide ? Comparez durée de bail, gestion, vacance et fiscalité pour choisir la stratégie locative adaptée à votre bien.
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
Numéro d'enregistrement, plafond 90/120 jours, copropriété, DPE et fiscalité micro-BIC : le guide opérationnel pour louer en courte durée sans angle mort.
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
Calculez la rentabilité d'un investissement locatif sans vous tromper : brut, net et net-net (après impôts), avec une méthode et un exemple.
Thème Investissement Locatif et Fiscalité
La vacance locative peut ruiner un bon rendement. Méthode simple pour l'anticiper, la chiffrer et la réduire (prix, cible, process, garanties).
Calculez vos mensualités, le coût total du prêt et différents scénarios.