Programmes immobiliers neufs partout en France
La nue-propriété permet d'acheter un bien avec une décote de 30 à 40 %, sans fiscalité pendant le démembrement. Méthode pour évaluer l'intérêt réel et les risques.
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L'investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier avec une décote de 30 à 40 %, en échange de la cession temporaire de l'usufruit (le droit d'usage et de perception des loyers) à un opérateur, généralement pour 15 à 20 ans. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, ne paie aucune charge et n'est pas imposé. À l'échéance, il récupère la pleine propriété automatiquement, sans frais.
Le droit de propriété est scindé en deux :
L'usufruitier assume l'intégralité de la gestion : mise en location, entretien courant, charges de copropriété, taxe foncière, assurance.
La décote varie selon la durée du démembrement et l'emplacement :
Exemple : un bien dont la pleine propriété vaut 300 000 EUR peut être acquis en nue-propriété pour 180 000 à 210 000 EUR (démembrement de 15 ans). À l'échéance, la pleine propriété (estimée à la valeur de marché de l'époque) revient au nu-propriétaire.
C'est le principal avantage du montage :
À la fin de l'usufruit temporaire, la pleine propriété se reconstitue automatiquement :
La plus-value éventuelle à la revente est calculée sur le prix d'acquisition en nue-propriété, ce qui peut être avantageux.
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| Profil | Pertinence | Raison |
|---|
| TMI élevée (41 % ou 45 %) | Forte | Neutralité fiscale pendant le démembrement |
| Détenteur IFI | Forte | Bien exclu de l'assiette |
| Besoin de revenus immédiats | Faible | Aucun revenu pendant 15-20 ans |
| Horizon court terme | Faible | Investissement illiquide |
| Préparation retraite | Forte | Constitution de patrimoine sans charge |